🧐Предварителният договор става все по-разпространен инструмент за регулиране на отношения между физически и юридически лица. Възниква въпросът за това каква е неговата правна природа, какво точно урежда, подлежи ли на изменение, в какво точно се изразява неговата „предварителност“.
📜Правната уредба на предварителния договор се съдържа в чл. 19 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), цитираме:
-Предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма.
-Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.
-Всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.
‼️От цитираната правна норма могат да се направят следните важни изводи:
🛑Законодателният замисъл от създаването на правния институт на предварителния договор е да се подготви сключването на окончателна сделка, за действителността на която се изисква по-тежка форма (например нотариален акт, друго нотариално удостоверяване). Пример за това е сключването на предварителен договор (в писмена форма) за продажбата на недвижим имот (която сделка в общия случай се сключва във формата на нотариален акт). Т.е., предварителният договор ни дава възможност по-бързо, удобно и достъпно да уредим своите бъдещи отношения по сключване на окончателен договор. В предварителния договор се уговарят съществените условия на окончателния договор – в хипотезата на продажба на недвижим имот това е индивидуализацията на имота, продажната цена, евентуално задължение за строителство (ако става въпрос за обект, който тепърва се изгражда), състояние на имота, дата на сключване на окончателния договор (във формата на нотариален акт), нотариус, при който ще се сключи сделката, и др.
🛑„Предварителността“ на предварителния договор се изразява в това, че той подготвя условията, при които ще се сключи окончателният договор. Тази „предварителност“, обаче, по никакъв начин не означава, че уговорките в предварителния договор са необвързващи, незадължителни, подлежащи едностранно на промяна. Напротив, уговорките в предварителния договор са задължителни за всяка от страните както са задължителни уговорките и при всеки друг договор, независимо от неговия характер. Според чл. 20а ЗЗД – договорите имат сила на закон за тези, които са ги сключили. Това означава, че независимо от неговото наименование „предварителен“ – всички уговорки, обективирани в този вид договори, са задължителни за страните и същите могат да се изменят само по изрично взаимно съгласие (било с изменение на самия предварителен договор, било при сключване на окончателния договор).
🛑Предварителният договор, в съответствие с чл. 19, ал. 3 ЗЗД – може да бъде обявен за окончателен от съда, когато някоя от страните откаже доброволно да сключи подготвяния окончателен договор. Именно тази процесуална възможност е още едно доказателство, че предварителният договор е задължителен за страните така, както е уговорен.
➡️От всичко изложено следва, че предварителният договор всъщност е „предварителен“ най-вече с оглед формата, в която се сключва, но е окончателен по отношение на обективираните в него условия и задължения. Това е така, защото поначало няма механизъм, чрез който условията по предварителния договор да бъдат едностранно изменяни. Именно поради това, преди сключването на предварителен договор, следва внимателно да се анализират условията и задълженията в него, и винаги трябва да се има предвид неговият правен характер, независимо от заблудата за незадължителност, която може да създаде формулировката „предварителен“.